Zunehmende Bevölkerungsdichte und niedrige Zinsen sorgen dafür, dass Anleger den Immobilienmarkt für sich neu entdeckt haben. Was sind Risiken, was Chancen? Worauf sollte man besonders achten? Wohin wird sich der Markt entwickeln, und was lohnt sich für Einsteiger?

Herr Engelberth, Sie sind seit sieben Jahren CEO des BVFI – wie hat sich der Immobilienmarkt seitdem verändert?

Der Immobilienmarkt ist natürlich, wie jeder andere Markt, einer stetigen Veränderung unterlegen. Allerdings ist die Immobilie auch sehr resistent gegen volatile Marktschwankungen, wie wir das von anderen Branchen wie den Geld- oder den Aktienmärkten kennen. Was sich allerdings in den letzten Jahren verändert hat, ist die Nachfrage nach Immobilien- und Sachwerten, was zu einer nicht unerheblichen Preissteigerung der teilweise unterbewerteten Märkte in den Regionen führte.

Je attraktiver der Immobilienmarkt (scheint?), umso mehr potenzielle Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten. Wie kann ich mich als Laie/Privatperson am besten informieren und orientieren?

Damit sprechen Sie tatsächlich ein großes Problem an, denn die Immobilie ist in der Regel eben nicht so leicht zu handeln wie eine Lebensversicherung oder ein Sparvertrag. Probleme wie Vermietungen, Leerstände, Verwaltung und eben das Betreiben einer Immobilie verlangen ein hohes Maß an Sachverstand, einen hohen Zeiteinsatz und einen professionellen Umgang mit dem Investitionsgut.
Zuhauf gibt es mittlerweile Seminar- und Ausbildungsangebote in diesem Bereich. Es stellt sich aber die Frage, ob die potenziellen Investoren im Nachhinein dann wirklich die Zeit und die nötige Manpower einsetzen können und wollen, um einen professionellen Betrieb wirklich sicherzustellen. Hierin bestehen dann natürlich enorme Verlustrisiken.  

Was sollte ich besonders beachten, wenn ich jetzt in Immobilien investieren will?

Eine Immobilie im Investitionsbereich ist eigentlich nichts anderes als ein Unternehmen auch. Ich sollte mir also die Frage stellen, ob ich neben meinem Beruf tatsächlich ein zusätzliches Unternehmen mit allen Chancen und Risiken betreiben will und ob ich es auch tatsächlich kann. Wer diese Frage für sich verneint, sollte lieber von herkömmlichen Investitionen in diesem Sektor Abstand nehmen.

Allerdings gibt es hier auch eine Alternative von sogenannten „Systemimmobilien“. Dabei handelt es sich um Projekte mit begleitenden und professionellen Services, die die Immobilien fast so leicht handelbar machen wie ein Bank- oder Versicherungsprodukt. Beispiele dafür sind Denkmalschutzprojekte mit hohen Steuervorteilen, Pflegeimmobilien, Hotel- oder Microapartments, Ferienresorts und teilweise auch konventionelle Neubau- und Revitalisierungsprojekte. Oft werden diese sogar mit entsprechenden Mietgarantien besichert. Ausführliche und aktuelle Informationen zu Chancen und Risiken von Projekten und Märkten veröffentlichen wir regelmäßig kostenfrei auch über den Immobilclub.

Die verschiedenen neuen Interessenten bringen auch Bewegung in den Markt und neue Investmentmöglichkeiten – von klassischem Immobilienkauf und Vermietung bis hin zu Crowdinvestment mit einem Anlagekapital von 100 Euro. Wie findet man für sich die beste Option?

Tatsächlich hat gerade die Digitalisierung hier einige neue Stilblüten getrieben. Allerdings gibt es hier einen klassischen Unterschied zum Direktinvest, denn bei all diesen digitalen Produkten handelt es sich lediglich um eine Geldanlage aus eigenem Barvermögen mit einer mehr oder weniger interessanten Verzinsung.

Bei einer direkten Immobilieninvestition geht es aber darum, durch fremde Mieteinnahmen und den Einsatz von Fremdkapital Vermögen aufzubauen, und dies mit möglichst hohem Cashflow. Durch diesen Zinshebel steigt die Eigenkapitalrendite gegenüber einer Geldanlage um ein Vielfaches an.

Wie sicher ist das Investment in Immobilien für Privatanleger? Lässt sich das überhaupt so pauschal sagen? Was sind kommende Trends und wohin wird sich der Markt bewegen?

Aus meiner Sicht bleibt Immobilienbesitz auch in Zukunft dauerhaft wertstabil und rentabel. Mehr noch: Da ich als Unternehmer (Miet-)Einnahmen erziele und dies mit Fremdkapital realisieren kann, erreiche ich einen Vermögensaufbau, in dem ich normalerweise nur gewinnen kann. Das Ganze zusätzlich mit steuerlichen Förderungen. Die Inflation lässt dieses Vermögen nebenbei dann auch noch weiter anwachsen.

Darüber hinaus ist gerade Deutschland als Zuwanderungsland mittlerweile auf 83 Millionen Bürger angewachsen, ein Garant dafür, dass die Nachfrage auch in Zukunft höher bleibt als das Angebot.Die verfehlte Wohnungsbaupolitik trägt ihr Übriges noch bei.

Die Trends der Zukunft liegen sicher in Serviceangeboten rund ums Wohnen. Dabei spielt auch wieder die Digitalisierung eine große Rolle. Die Möglichkeiten von Smart Home sind heute noch gar nicht absehbar.

Am Anfang des Jahres war noch von einer Immobilienblase die Rede. „Irgendwann wird ein übler Crash folgen“ (Manager Magazin 03.02.2018). Wie ist die Stimmung in der Mitte des Jahres?

Was den herkömmlichen Markt angeht, kann ich solche Entwicklungen im Allgemeinen nicht erkennen. Ob es aber tatsächlich sinnvoll ist, in überhitzten Märkten wie München, Frankfurt, Hamburg und bald auch in Berlin Immobilien für 20.000 Euro pro Quadratmeter oder mehr zu erwerben, wage ich für den Privatanleger sehr zu bezweifeln. Man spricht ja immer von Lage, Lage, Lage.

Die Frage stellt sich aber, ob in Städten wie Bochum, Mannheim oder Kaiserslautern nicht gewohnt wird. Und tatsächlich ist auch hier in den meisten Regionen die Nachfrage größer als das Angebot. Im Einkauf ist die Lage nicht der wesentliche Faktor. Es ist eine gesunde Mischung aus gutem Einstandspreis, erzielbarer Rendite und langfristig positiver Prognose. Diese kann auch in einer 20.000-Seelen-Gemeinde hervorragend sein.

Auch Großanleger wie Berkshire Hathaway steigen ein (verstärkt in Berlin). Ist das ein gutes Zeichen, weil Warren Buffett so langfristig denkt? Oder eher ein schlechtes, weil die allermeisten Investoren nicht im Ansatz über vergleichbare Mittel verfügen?

Es ist sicherlich ein gutes Zeichen im Hinblick auf die langfristige Marktstabilität. Allerdings führt es naturgemäß in diesen schon heute überhitzten Märkten zu weiteren Preisoffensiven.

Sollte man – wenn man kann – jetzt noch schnell zuschlagen und kaufen, bevor es zu spät ist?

Die Angst davor, zu spät zu kommen, dient immer nur einem: dem Verkäufer. Niemals sollte man sich von einem Markt treiben lassen, „jetzt noch schnell zuschlagen“ zu müssen – schon gar nicht im Immobilienmarkt. Das zeigt auch ein Rückblick in viele Jahrhunderte. Diejenigen, die Immobilien und Ländereien besitzen und besaßen, waren immer auf der Gewinnerseite.

Die Märkte sind gut und werden es bleiben. Auch ein wirklicher Zinsanstieg ist noch lange nicht abzusehen. In einen gut funktionierenden Markt kann man zu jeder Zeit mit ruhigem Gewissen investieren.